サラリーマンが不動産投資でカモにされる理由は？失敗事例と対策を紹介

サラリーマンが不動産投資に参入する際、「安定収入がある」「ローンが組みやすい」などの魅力がある反面、投資知識や経験が十分でないためにカモにされやすい現実があります。

実際に、強引な営業やリスクを隠された契約を結ばされ、結果的に想定以上の損失を被るケースも珍しくありません。

特に、本業で忙しいサラリーマンは物件選定や市場調査に時間を割くことが難しく、営業担当者の口車に乗せられやすいという特性を抱えています。

本記事では、サラリーマンがどのようにしてカモにされやすいのか、その具体的な落とし穴や失敗事例を紹介しつつ、対策や成功へのポイントを解説します。

サラリーマンが投資で失敗しないためには、正しい知識と慎重な判断が欠かせません。不動産投資は大きなリターンが期待できる一方、物件管理や資金計画を怠ると深刻なトラブルにつながりかねません。

本記事を参考に、しっかりとリスクを把握してからスタートを切りましょう。

サラリーマンが不動産投資でカモにされる理由は？4つの落とし穴

サラリーマンがカモにされやすい背景には、本業が忙しくて情報収集や比較検討の時間が十分に取れないという実情があります。

物件選びや契約内容のチェックをしっかり行わずに丸投げしてしまうため、相場より高額な物件を買わされたり、低い家賃保証で契約してしまうこともあります。

また、将来の年金不安や収入減に対する焦りから、営業担当者に「老後資金を確保するには今がチャンス」などと強く勧誘されると、ついリスクを軽視して契約してしまいがちです。

投資の失敗を防ぐために、サラリーマンがカモにされやすい理由を把握しておきましょう。

サラリーマンはローンが通りやすい

安定した給与収入があるサラリーマンは、銀行や金融機関から見ると「返済能力が高い」と評価されやすく、投資用不動産を購入する際のローン審査にも通りやすい傾向があります。

そのため、不動産会社や営業マンにとっては格好の顧客となり、積極的な勧誘やセールストークにさらされやすいのです。

さらに、ローンが通りやすいという安心感から、「どうせ借りられるのだから」と深く検討せずに大きな借入をしてしまう場合もあります。

しかし、ローンに通りやすいことと返済に無理がないことは別問題です。

将来的な収支シミュレーションや空室リスクに備えた資金計画をしっかり立てないまま、高額の物件を購入してしまうと、経済状況が変化した際に月々の支払いが負担になり、最終的には赤字経営に陥る可能性もあります。

ローンの通りやすさを過信せず、実際に支払い続けられるかどうかを冷静に判断することが大切です。

本業が忙しくて不動産投資会社に丸投げしやすい

サラリーマンは日々の仕事に追われるあまり、物件探しや賃貸管理などの業務を不動産投資会社や管理会社に丸投げしがちです。

プロに任せること自体は悪いことではありませんが、完全に任せきりにしてしまうと、運営状況や経費の使い道が不透明になり、気づかないうちに高額な管理手数料や修繕費用を請求されるケースもあります。

また、物件選びの段階でも、物件の立地や耐用年数、周辺の家賃相場などの基本情報を自分で調べずに契約してしまうと、後から「想定以上に空室が続く」「家賃が下がって収益が出ない」などのリスクに直面しやすいです。

本業が忙しい場合ほど、定期的な報告やチェック体制を整えることが大切です。

少なくとも、どのような管理内容にどの程度のコストがかかっているかを把握し、不審な点があればすぐに問い合わせるなど、能動的な対応が求められます。

時間不足で知識を身につけにくく営業担当者の話を鵜呑みにする

不動産投資の成功には、最低限の知識と情報収集が不可欠ですが、朝から晩まで働くサラリーマンにとって、新たに不動産市場や金融知識を学ぶ時間を確保するのは簡単ではありません。

そのため、営業担当者に「この物件は絶対に儲かる」「家賃保証で安心」などと言われると、つい鵜呑みにしてしまいがちです。

結果的に、提示された資料の裏付けを確認することなく契約し、後で大きな落とし穴に気づくことも少なくありません。

また、セミナーや説明会に参加しても、断片的な知識だけで投資判断を下すケースもあります。

実際には、家賃保証の条件には契約更新時のリスクが隠されていたり、将来的に修繕費がかさむ築古物件だったりする場合があるので注意が必要です。

営業の言うことをそのまま信じるのではなく、必ず客観的なデータや第三者の意見も取り入れる必要があります。

将来不安に付け込まれて無理な投資をしやすい

サラリーマンが不動産投資に関心を持つ背景には、年金不足や将来の収入減に対する漠然とした不安があります。

その不安につけ込むように、「老後に備えるなら今すぐ買った方が良い」「退職金だけでは心もとない」などと煽られると、冷静な判断を欠いてしまうことが多いです。

また、「早く始めればローン完済時に資産が残る」「先行者利益が大きい」といった言葉もプレッシャーとなり、身の丈以上の投資に踏み切ってしまうケースも少なくありません。

そうした無理な投資は、収益が計画通りにいかなかった場合や家賃下落、金利上昇が重なったときに一気に経営を圧迫します。将来の生活を安定させるはずの不動産投資が、むしろ大きなリスク要因になるのです。

不動産投資は長期的な視点で考える必要があるため、将来不安だけを理由に焦って判断するのではなく、現在の資産状況やライフプランに照らし合わせて慎重に検討することが肝心です。

実例から学ぶ！サラリーマンの不動産投資失敗5パターン

サラリーマンが不動産投資で失敗するパターンにはいくつか共通点があります。

多くの場合、営業担当者の巧みなトークに流されてリスクを軽視し、十分な調査やシミュレーションを行わずに高額なローンを組んでしまうことが原因です。

さらに、購入後の管理体制や入居者募集が上手くいかず、空室率が想定以上に高まり、家賃トラブルに悩まされて月々の支払いが回らなくなるケースもあります。

ここでは、よくある失敗事例を5つ紹介します。

失敗例から学び、投資の成功率を高めましょう。

築古物件を高額で売りつけられた

築年数の古い物件は、設備の老朽化や修繕費の蓄積が大きなリスクとなり、思っていたほどの収益が得られないケースが少なくありません。

しかし実際は、表面利回りが高めに設定されている場合が多く、初心者には魅力的に映ります。

営業担当者が「利回りが高い」「すぐに買い手がつく」と強調し、相場より高額な価格で売りつけられた結果、修繕コストが増大したときに収益を圧迫し、最終的に赤字運用に陥ってしまうのです。

さらに、築古物件は入居者の退去率が高くなる傾向もあり、空室リスクが増える点に注意が必要です。

購入前には、建物の構造や修繕履歴、近隣の賃貸需要などを細かく調べ、収益シミュレーションを見積もることが大切です。

高額なローンを押し付けられた

不動産投資会社によっては、提携先の金融機関を通じて大きなローンを組ませようとするところがあります。

サラリーマンは安定収入を担保に高額ローンが組める場合が多いですが、返済計画を綿密に立てられていないと、少しでも家賃収入が下振れしたり、金利が上昇したりした場合に返済が困難になるリスクがあります。

また、ローン返済に追われるあまり、十分な修繕費をかけられずに物件の価値が下がる悪循環に陥ることも考えられます。

大事なのは、自身の返済能力を超えるような借入をしないことと、最悪のシナリオでも返済が継続できるかどうかを試算することです。

安易に「銀行が貸してくれるから大丈夫」と考えず、金利上昇時のリスクや空室リスクを織り込んだシミュレーションを行いましょう。

相場より低い家賃保証で契約させられた

「家賃保証付きなので安心」というセールストークは、不動産投資初心者を惹きつける定番の手法です。

しかし、その家賃保証の条件をよく読むと、実際の相場より低い賃料設定で保証されていたり、数年後に保証額が大幅に下がる仕組みになっているケースもあります。

結果的に、投資家が得られる収益は想定を大きく下回り、ローン返済や管理費、税金などをまかなえなくなる恐れがあります。

家賃保証は一見メリットが大きいように見えますが、保証会社の経営状態や契約更新時の見直し条項など、細かいリスクが潜んでいる可能性が高いです。

契約前には保証内容の詳細を必ず確認し、相場とかけ離れた設定になっていないかをチェックすることが不可欠です。

購入後すぐに一斉退去された

物件購入時には満室状態だったのに、いざ購入してしばらく経つと入居者が一斉に退去してしまうというケースもあります。

これは、販売前に「見せかけの満室状態」を作るために、短期契約の入居者を大量に募集していた可能性があります。

また、建物や設備に何らかの問題があり、入居者が生活に不満を感じて一斉に退去する場合もあるでしょう。

とにかく、購入直後に空室が増加すると、ローン返済や管理費の負担を一気に背負うことになり、資金計画が崩れてしまいます。

購入前には、入居者の契約期間や属性、建物の建築品質や立地の需要などをしっかりと確認する必要があります。

実際の入居率が本当に安定しているのかを疑い、複数の情報源からチェックすることが欠かせません。 

入居者の質が悪い物件を勧められた

利回り重視の物件を探していると、入居者の質が悪い物件を勧められるケースもあります。

利回り重視の物件は、家賃が比較的安価なエリアや設備が古いアパートなどが候補に挙がりやすく、初期の購入価格が低い傾向にあります。

表面利回りだけ見ると魅力的ですが、実際には家賃滞納やトラブルを起こす入居者が多く、管理に手間がかかる物件である可能性もあるのです。

入居者トラブルが頻発すると、退去後の修繕費用が膨れ上がり、また新たな入居者を募集するために多くのコストや時間が必要になるでしょう。

不動産会社が提示する数字だけでなく、「入居者の属性やトラブル履歴」「周辺環境の治安」などを総合的に確認し、投資判断を下すことが大切です。

カモにされない！サラリーマンの不動産投資7つの鉄則

サラリーマンが不動産投資で成功を目指すには、営業マンの言葉に依存せず、投資判断の主導権を自ら握ることが大切です。

そのためには、いくつかの鉄則を把握しておく必要があります。

上記の鉄則を守りつつ、自分なりの投資スタンスを確立すれば、カモにされずに成功を掴むことが可能になります。 

不動産投資の知識を身に付けて営業担当者に騙されない

サラリーマンがカモにされないためには、不動産投資を始める前に最低限の知識を身につけておく必要があります。

利回り計算の方法、融資の仕組み、税制優遇や控除の種類などを学び、「なぜその数値になるのか」を説明できるレベルの知識を得ておくと、営業トークや売り文句に騙されにくくなります。

不動産投資は、家賃収入を得るだけのシンプルな仕組みではありません。物件取得費や管理費、修繕積立、税金、ローン金利など多方面で費用が発生します。

これらの要素を総合的に理解しないまま営業担当者の言うとおりに契約してしまうと、後々「こんなに費用がかかるとは思わなかった」という事態に陥りがちです。

書籍やオンライン講座、セミナーなど学習手段は豊富にあるので、独学でも着実に知識を積み上げることが重要です。

不動産投資のメリットとデメリットを把握する

不動産投資のメリット・デメリット双方を正しく理解することが、カモにされない第一歩です。

メリットばかりに目を向けると、想定外の事態が起きたときに精神的にも金銭的にも大きなダメージを受けかねません。

事前にデメリットを把握しておくことで、リスク対策ができ、カモにされる危険性を軽減できます。

不動産投資のメリット	不動産投資のデメリット
・家賃収入という安定したキャッシュフローを得られる ・ローン返済完了後に資産として不動産が残る ・株式や投資信託と比べて値動きが比較的緩やか	・空室リスク ・金利上昇リスク ・天災による物件ダメージ ・修繕費用の負担

不動産投資はリスク分散として機能しますが、多くの不確定要素が存在するため、知識がないまま投資を始めるのは危険です。

不動産投資は「絶対に儲かる」わけではなく、適切な知識とリスク管理があってこそ成り立つ投資であることを認識しましょう。

市場分析と物件調査を徹底して合理的な判断ができるようにする

物件を選ぶ際には、単に表面利回りや物件の価格だけで判断するのではなく、地域の人口動態などを含む市場分析が欠かせません。

また、物件の細かい調査を行うことで、将来的な経費や空室リスクを見極めやすくなります。

市場分析	物件調査
・地域の人口動態 ・賃貸需要 ・競合物件の供給状況、など	・物件の築年数 ・建物の構造 ・耐用年数 ・過去の修繕履歴 ・管理状態 ・最寄り駅からの距離 ・周辺環境（スーパーや病院など）、など

さらに、治安の良し悪しも賃貸需要を左右する大きな要素です。

こうした情報を総合的に検討したうえで、自分の予算や投資方針に合った物件を選べるようになると、営業担当者に提案された物件が本当に魅力的かどうかの判断がしやすくなります。

感覚的な「良さそう」で判断するのではなく、合理的なデータや情報を基に投資判断を行いましょう。

明確な投資目的と目標を持って運用を他人に任せきりにしない

不動産投資を始めるときに大切なことは、投資の目的を明確化し、いつまでにどの程度のリターンを得たいのか、リスク許容度はどのくらいかを具体的に設定することです。

不動産投資を始める理由や目的は、人によって異なります。まずは、自分が不動産投資に興味を持ったきっかけや動機、目的を明確にしましょう。

管理会社や営業担当者に運用を任せるにしても、自分の目標やスタンスをしっかり伝え、定期的に運用状況をチェックすることが大切です。

投資判断や管理方針を完全に他人任せにすると、何かトラブルが発生したときに迅速かつ的確な対応ができず、大きな損失を被るリスクも高まります。

明確な目標を持ち、自ら運用に積極的に関わることで、リスク軽減が可能になります。

少額から不動産投資を始めて無理な投資をしない

サラリーマン投資家の中には、「どうせなら一気に大きく儲けたい」と考えて高額物件に手を出す人もいますが、初心者であれば比較的リスクの低い投資手法からスタートするのが無難です。

例えば、不動産投資型クラウドファンディングや小ぶりなワンルームマンション投資など、少額かつ融資額がそれほど大きくならない投資手段を選ぶことで、失敗した際のダメージを最小限に抑えられます。

また、初期投資が小さいと資金繰りが圧迫されにくく、本業への影響も少なく済みます。

無理のない範囲で投資を継続し、知識や経験が増えてきた段階で徐々に規模を拡大する方が、結果的に安定した運用とリスク管理が可能になるでしょう。

サラリーマンをカモにしない信頼できる不動産会社を選ぶ

サラリーマンが不動産投資で成功できるかどうかは、不動産会社の選び方で変わるといっても過言ではありません。

不動産会社は星の数ほど存在しますが、中には利益優先でサラリーマン投資家を「ローンが通りやすい顧客」としか見ていない業者もあります。

一方で、誠実にリスクやデメリットも説明し、投資家の状況や目的に応じて最適な物件を提案してくれる会社も確かに存在します。

信頼できる不動産会社を選ぶには、過去の行政処分歴や口コミ評価、提案内容の透明性などをチェックするのがポイントです。

また、複数の不動産会社を比較して、扱う物件や契約条件の違いを見比べることで、その会社が本当に投資家目線で動いているのかを見極める手がかりとなります。

丁寧なヒアリングを行い、正確な情報を提供してくれる担当者かどうかも重要な判断材料です。

判断に迷った時は成功者や専門家などプロの助言を参考にする

初めての不動産投資で迷ったり困ったりしたときは、同じサラリーマン投資家で成功している人の体験談や、税理士・弁護士・不動産鑑定士など専門家のアドバイスを取り入れましょう。

初めての不動産投資や大きな金額を動かす投資では、どうしても判断に迷う場面が出てきます。信頼できるメンターやコミュニティに参加すれば、経験談や失敗事例も含めたリアルな情報を得られ、自分の判断を客観的に検証できます。

ただし、人によって投資スタンスやリスク許容度は異なるため、他人の成功事例をそのまま真似るのではなく、自分の状況に合った取り入れ方を考えることが大事です。

複数の情報源から知識を仕入れ、総合的に判断する姿勢が、不動産投資でカモにされないための最良の手段となります。

要チェック！サラリーマンが信頼できる不動産会社4つの特徴

サラリーマンは忙しいからこそ、信頼のおけるパートナーを見つけることが大切です。優良な不動産会社は、顧客のニーズやリスクを的確に把握し、長期的な関係を築く姿勢を持っています。

一方、利益優先で強引な販売を行ったり、不透明な契約条件を押し付ける会社に依頼してしまうと、後々大きなトラブルに巻き込まれる可能性があります。

ここでは、サラリーマン投資家が注目すべき不動産会社の4つの特徴を取り上げるので、業者選びの際に活用してみてください。

上記のポイントを踏まえることで、カモにされるリスクを大幅に減らせるでしょう。

過去に行政処分を受けていない

不動産会社が過去に行政処分（業務停止や免許取消など）を受けていないかは、最低限チェックしておきたいポイントです。

処分歴がある場合、法令違反や不当な勧誘行為などを行った可能性が高く、再発するリスクも否定できません。行政処分の有無は、各都道府県の不動産業者名簿や国土交通省のサイトなどで確認できます。

また、処分歴がなくても、トラブルやクレームの多い会社も存在するので、インターネットの口コミや評判も一通り目を通しておくと安心です。

行政処分歴がないことは、あくまで「最低条件」であり、それだけで優良企業かどうかは判断しきれませんが、信頼性を判断するうえで重要な初期チェックとなります。

新築マンションの購入を過剰に勧めてこない

優良な会社であれば、新築・中古の両方のメリット・デメリットを公平に提示してくれるはずです。

投資家の状況や市場動向を考慮せず、一方的に新築マンションを勧めてくる会社は、利益重視でサラリーマンをカモにしている可能性が高いと言えます。

悪質な業者は「新築は人気が高い」「資産価値が落ちにくい」などと強調して、高額なローンを組ませようとするケースがあります。

新築マンションは初期費用が高く、広告費や営業コストが上乗せされている場合が多いため、不動産会社にとっても利益率が高い商品です。

もちろん、新築マンションにもメリットはありますが、中古物件と比較したうえで本当に自分の投資方針に合っているのかを確認することが大切です。

おとり広告を利用していない

おとり広告とは、実際には存在しない好条件の物件を広告に掲載し、問い合わせがあった際に「その物件はもう契約されてしまいました」と言って別の物件を勧める手口です。

これは景品表示法や宅地建物取引業法などに抵触する違法行為であり、悪質な業者に多く見られます。おとり広告に引っかかると、時間を無駄にするだけでなく、誤った判断を誘導される可能性もあります。

信頼できる不動産会社は物件情報を正確に管理し、すでに契約済みの物件を広告に残したままにすることはありません。

気になる会社の広告が過度に魅力的に感じられる場合は、念のため他の情報源や口コミを照らし合わせるなど、慎重に確認してから連絡を取ると安全です。

デメリットやリスクの説明をしてくれる

優良な不動産会社は、契約を急がせずに物件の欠点や想定リスクもしっかりと説明してくれます。

たとえば、空室リスクや修繕コスト、地域の需要変動など、投資に影響を与えうる要素を包み隠さず伝えてくれる会社は、顧客目線で誠実に対応していると考えられるでしょう。

逆に、メリットだけを強調し「絶対に儲かる」「リスクはほとんどない」といった極端な言い方をする業者は、契約さえ取れれば良いという思惑が見え隠れします。

不動産投資にはリスクがつきものであり、そのリスクを正しく理解してもらうことは、投資家と不動産会社の信頼関係を築くうえでも不可欠です。

デメリットを説明してくれる会社ほど、長期的な視点で顧客との関係を重視している可能性が高いと言えます。

サラリーマンが不動産投資で成功するための方法は事前知識を正しく付けるのみ

不動産投資で成功するために最も重要なことは、事前に正しい知識を身につけ、客観的なデータと自分の投資方針に基づいて物件を選び、無理のない資金計画を立てることです。

特別な才能や多額の資金は必要ありません。サラリーマンとして働きながら不動産投資を行うのであれば、時間の制約や本業のストレスを考慮しつつ、管理運営を円滑に進めるための仕組み作りが欠かせません。

物件調査や市場分析、資金シミュレーションなどを怠らずに行い、営業担当者の言葉だけを鵜呑みにしない姿勢が大切です。

さらに、成功事例だけでなく失敗事例にも学び、リスクを踏まえたうえで投資を継続していけば、サラリーマンでも十分に不動産投資で安定した収益を得ることは可能です。

知識と準備こそが、カモにされずに成功へと近づく唯一の方法だと言えるでしょう。

サラリーマンの不動産投資に関するよくある質問

最後に、サラリーマンの不動産投資に関してよくある質問と回答を紹介します。

不動産投資をしているサラリーマンの割合は？

国土交通省が行った「個人投資家への不動産投資に関するアンケート調査（2019年）」では、不動産投資経験者のうち41.5%が会社員でした。

正確な統計は機関によって異なりますが、一般的にサラリーマン投資家の中で不動産に投資している割合は年々増加傾向にあるといわれています。

特に低金利が続いていた期間が長かったこともあり、「不動産投資ならローンを活用して資産形成がしやすい」と考える人が増えたのが一因です。

実際に、周囲に一人や二人はワンルームマンション投資やアパート経営をしているサラリーマンがいるという状況が一般的になりつつあります。

ただし、投資スタイルは多岐にわたるため、具体的な割合を一概に断言することは難しいのも事実です。

サラリーマンが不動産投資をした方が良い理由は何？

サラリーマンが不動産投資を始めるメリットとしては、安定した給与収入があるためにローンを組みやすい点が挙げられます。

さらに、給与収入をベースに生活費を賄いつつ、家賃収入を追加のキャッシュフローとして得ることで、将来的な資産形成や年金不足の補填を図りやすいという特徴があります。

また、株式投資などに比べて値動きが穏やかで、長期にわたる安定収入を見込める場合も多いです。

もちろんリスクも伴いますが、適切な物件選定とリスク管理を行えば、本業を続けながらでも十分に運営可能であり、老後やセカンドライフに向けての備えとして効果的な手段になり得ます。

サラリーマンが不動産投資をしたら会社にバレる？

サラリーマンが不動産投資を行ったからといって、必ずしも会社にバレるわけではありません。

ただし、確定申告のタイミングで住民税の支払い方法を「特別徴収」にしてしまうと、所得が増えていることが給与支払者（会社）に通知されるため、副業が判明する可能性があります。

副業禁止規定がある企業に勤めている場合は、住民税を「普通徴収」に切り替える、もしくは法人を設立して不動産投資を行うなどの方法で会社への影響を抑えることが考えられます。

ただし、不動産投資は法的には「事業」というよりも「資産運用」に近い位置づけであり、一般的には副業とはみなされにくいです。

心配であれば、税理士や社会保険労務士などの専門家に相談しながら、会社の就業規則に抵触しない方法を選択すると良いでしょう。